Le cycle de l’investissement immobilier – La remontée

 

Il est très difficile et généralement hasardeux d’investir en immobilier avec un horizon de court terme (moins de 5 ans). C’est que le cycle immobilier est souvent imprévisible.

 

Certains prétendront qu’il est essentiel d’acheter à bas prix, que le prix payé est la variable la plus importante de l’investissement immobilier réussi. D’autres suggèreront plutôt que la qualité du financement obtenu est ce qui importe avant tout dans la mesure où les coûts d’endettement, dans une structure de financement conventionnelle, représenteront plus de 40 % des dépenses avant considérations fiscales. Un troisième groupe d’experts accordent l’importance à la qualité intrinsèque de l’immeuble et des locataires. Enfin, on entend souvent dire que le plus important, c’est la situation géographique de l’immeuble.

 

Quelle que soit l’école de pensée qui vous inspire, mieux vaut savoir où l’on se situe dans le cycle immobilier afin de comprendre, à défaut de prévoir, ce que les années à venir réservent tant en termes de prix, d’inflation des dépenses d’exploitation que du coût anticipé du financement. Comme pour tout cycle, le cycle immobilier se compose de ses hauts (les sommets) et de ses bas (les creux). Nous allons explorer ensemble la phase de la remontée vers le sommet. Quels sont les signes qui ne trompent pas ?

 

Économie. L'économie est morose mais les indicateurs avancés laissent poindre la reprise à l’horizon. Les taux d'intérêts sont dans le sommet du cycle tout comme le chômage. De façon générale, l'inflation est relativement élevée. Les rendements boursiers sont jugées médiocres. Les coûts d'emprunt hypothécaire sont élevés et donc défavorables aux acheteurs et investisseurs. Le marché de la location résidentielle est florissant bien que le nombre de mauvais payeurs soit en hausse. Les conditions requises pour l'obtention d’un financement hypothécaire sont restrictives.

 

Marché immobilier résidentiel. Relativement au cycle immobilier, c'est à ce moment que les propriétés sont les plus « abordables ». La plupart du temps, les prix de vente équivalent aux évaluations municipales. Les propriétés se vendent lentement et difficilement; même le vendeur réellement motivé doit faire preuve de patience. C’est que le nombre de propriétés à vendre est maintenant à son sommet. Toutefois, le nombre d'annonces de biens immobiliers dans les journaux est à la baisse. Plusieurs agents immobiliers quittent le marché désabusés par la faiblesse générale du marché. Les compagnies offrant la vente « sans intermédiaire » disparaissent les unes après les autres.

 

Négociation. Les vendeurs sont maintenant anxieux de vendre, et avec raison, car les acheteurs magasinent davantage. L'offre de propriétés dépasse maintenant la demande. Ainsi, toute offre d'achat est accueillie avec intérêt mais aussi souvent avec frustration car sous le prix demandé. Il n'est pas rare qu'un vendeur doit faire des concessions initialement non-envisagées afin de vendre sa propriété.

 

Propriétés à revenus et commerciales. Dans cette position du cycle immobilier, les propriétés à revenus et commerciales sont « abordables ». Il est parfois possible d’obtenir une propriété sous l’évaluation municipale. À ce stade, il devient cependant difficile de se procurer un financement hypothécaire représentant plus de 70 % de la valeur sur une propriété à revenus. Avec une mise de fonds propre de 30 % ou 35 %, il est possible de dénicher des propriétés rentables. Il devient parfois possible de magasiner pour une reprise de finance ou une propriété à rénover pour revente à profit. Dans certains cas, le vendeur acceptera de consentir une balance de vente à l’investisseur. Le « flipping » de propriétés est pratiquement inexistant.

 

 

Robert Robillard, MBA, M.Sc.

 

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