LES PRINCIPES GENERAUX DE LA VALEUR IMMOBILIÈRE

 

 

La valeur d’un bien immobilier se mesure habituellement grâce aux trois aspects suivants : l’état physique, les considérations économiques et les impératifs juridiques.

 

La dimension physique. La dimension physique se concentre sur les caractéristiques techniques et physiques de l’immeuble étudié. L’établissement de cette valeur repose tout d’abord sur l’analyse du terrain, notamment sa superficie, son zonage (résidentiel, commercial, industriel) et son emplacement (le fameux principe « location, location, location »). L’établissement de cette valeur repose également sur l’état intérieur et extérieur de l’immeuble. L’aspect extérieur inclut l’état de l’enveloppe (revêtement), des matériaux des murs, du toit ainsi que les âges, relatif et réel, de la plomberie, du filage électrique, du système de chauffage, des fenêtres et des portes. L’étude de l’état intérieur s’intéresse principalement aux composantes telles que les murs, salles de bain, cuisines, planchers, plafonds, comptoirs et armoires.

 

Les considérations économiques. Les considérations économiques ont des impacts indirects mais significatifs sur la valeur d’une propriété, que ce soit pour une propriété résidentielle ou un immeuble à revenus. Des éléments tels que la conjoncture économique (par exemple : taux d’emploi, confiance des consommateurs et taux hypothécaires) et l’état des offres et demandes locales influencent, d’une part dans le marché résidentiel, le prix payé et, d’autre part dans l’immeuble à revenus, également le prix payé mais aussi les possibilités de rendement et de rentabilité future. Les éléments économiques exercent par ailleurs une influence sur l’évolution à venir des prix immobiliers.

 

Les impératifs juridiques. Les impératifs juridiques se composent d’éléments tels que les servitudes (urbanisme, servitudes de droit public, droit de passage, etc.) et les réglementations municipales et provinciales (site historique, terrain contaminé, restriction de construction, etc.).

 

En conclusion, soulignons que selon l’immeuble analysé et la position dans le cycle immobilier, certains aspects de l’évaluation de la valeur immobilière auront prédominance sur les autres.

 

 

Robert Robillard, MBA, M.Sc.

 

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