Stratégie immobilière – Se protéger de
l’inflation
On croit souvent,
à tort, que l’inflation est bénéfique à
l’investissement immobilier. Il est vrai que pour ce jeune couple qui
s’est procuré un bungalow au prix de 120 000 $ il y a
cinq ans, l’inflation peut sembler receler certains effets «
bénéfiques » sur la valeur de revente, quoi qu’il
faudra cependant bien racheter une nouvelle propriété.
Mais pour
l’investisseur immobilier, l’inflation est un danger. Prenons un
exemple. Vous possédez un immeuble dont les revenus annuels sont de
80 000 $. Bon gestionnaire, vos dépenses d’exploitation,
bon an mal an, tournent autour de 44 % de vos revenus. L’inflation avoisinait
les 2,5 % depuis quelques années. Vos revenus et vos dépenses
augmentaient ainsi au même rythme, à quelques dollars près.
Mais voilà que depuis quelques temps, le prix du mazout monte, sans
compter que vos fournisseurs ont dernièrement ajusté leurs prix,
à la hausse bien sûr. Bref, vous constatez que vos dépenses
d’exploitation sont en hausse de 6 % annuellement et il
apparaît probable que cette situation perdure pendant quelques
années. Par ailleurs, vous êtes actuellement limité
à des hausses de loyers d’environ 3 % annuellement car fixées
par l’indice des prix à la consommation. Avec les hausses des
coûts de rénovation, pas question d’envisager des
rénovations et des améliorations de logements à court
terme.
Bref, vos coûts
augmentent de 6 % par année pendant que vos revenus peinent
à augmenter de 3 %. Combien cela vous coutera-t-il sur 5 ans ?
La réponse : 14 553 $ de cash flow supplémentaire, soit
près de 3 000 $ par année. S’il est vrai que les
considérations fiscales viendront amoindrir ce fardeau, il n’en
demeure pas moins que l’inflation nuit à la profitabilité
de l’investissement immobilier. Il n’y a malheureusement pas de
solution miracle pour se protéger de l’inflation. S’assurer
d’une réserve de fonds adéquate pour la protection du fonds
de roulement demeure évidemment l’une des meilleures
stratégies à envisager.
Robert Robillard, MBA, M.Sc.
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