Le cycle de l’investissement immobilier – Le ralentissement

 

Il est très difficile et généralement hasardeux d’investir en immobilier avec un horizon de court terme (moins de 5 ans). C’est que le cycle immobilier est souvent imprévisible.

 

Certains prétendront qu’il est essentiel d’acheter à bas prix, que le prix payé est la variable la plus importante de l’investissement immobilier réussi. D’autres suggèreront plutôt que la qualité du financement obtenu est ce qui importe avant tout dans la mesure où les coûts d’endettement, dans une structure de financement conventionnelle, représenteront plus de 40 % des dépenses avant considérations fiscales. Un troisième groupe d’experts accordent l’importance à la qualité intrinsèque de l’immeuble et des locataires. Enfin, on entend souvent dire que le plus important, c’est la situation géographique de l’immeuble.

 

Quelle que soit l’école de pensée qui vous inspire, mieux vaut savoir où l’on se situe dans le cycle immobilier afin de comprendre, à défaut de prévoir, ce que les années à venir réservent tant en termes de prix, d’inflation des dépenses d’exploitation que des coûts anticipés du financement. Comme pour tout cycle, le cycle immobilier se compose de ses hauts (les sommets) et ses bas (les creux). Nous allons explorer ensemble la phase du  ralentissement dans le cycle immobilier.

 

Économie. L'économie est florissante. Les taux d'intérêts sont dans le creux du cycle tout comme le chômage. De façon générale, l'inflation est sous contrôle et les perspectives de croissance économique sont fort positives. Les rendements boursiers ont toutefois plafonnés. Les coûts de l'emprunt hypothécaire sont très bas et donc favorables aux acheteurs et investisseurs. Plusieurs locataires deviennent ainsi encore propriétaires. Les conditions requises pour l'obtention d’un financement hypothécaire et du crédit à la consommation sont très favorables si bien que les offres de financement pour travailleurs autonomes et de deuxième chance au crédit se multiplient. C’'est aussi la période des offres de remises en argent de l'ordre de 5 %, 6% et même 7% lors de l’achat d’un bien immobilier.

 

Marché immobilier résidentiel. Dans le cycle immobilier, c'est à cette période que les propriétés sont les plus « chères ». Bien souvent, les évaluations municipales ne représentent plus les valeurs au marché. C’est donc à ce moment que s’effectue un important exercice de révision, à la hausse, du rôle foncier. Les propriétés se vendent rapidement, particulièrement lorsqu'à prix raisonnables. Le nombre de propriétés à vendre commence à augmenter significativement; les vendeurs de la deuxième tranche du cycle voulant profiter à leur tour des prix de vente « élevés ».

 

Le nombre d'annonces de biens immobiliers dans les journaux commencent à augmenter. Les annonces et pancartes « à vendre par le vendeur » poussent comme des pissenlits en été. Il y a de plus en plus d'agents immobiliers qui font leur entrée sur le marché. La compétition est féroce; les campagnes publicitaires des grandes bannières se multiplient. C'est également l'époque où les agents indépendants se multiplient dans le marché immobilier sans compter le nombre de compagnies immobilières offrant la vente « sans intermédiaire ».

 

Négociation. Les vendeurs sont encore bien souvent difficiles, et avec raison, car ils obtiennent leur prix demandé. C'est que la demande est très forte pour les propriétés de qualité alors que l'offre commence à peine à compenser. Ainsi, toute offre d'achat sous le prix demandé demeure accueillie avec impatience.

 

Propriétés à revenus et commerciales. Les propriétés à revenus et commerciales sont les plus « chères » dans cette période du cycle. Tout comme pour l’immobilier résidentiel, les évaluations municipales ne représentent pas bien la valeur au marché. À ce stade, il devient extrêmement difficile de se procurer une propriété à revenus rentable à moins de consentir à financer celle-ci à hauteur de 30 % ou 35 %. Dans la plupart des cas, en dépit d’un coût d'emprunt faible, le prix demandé, lorsqu'exprimé en relation avec les revenus bruts ou nets, est tout simplement trop élevé pour générer un profit net avant considérations fiscales.

 

Il devient impossible de magasiner pour une reprise de finance ou une propriété à rénover pour revente à profit. Toutefois, les histoires à succès de « flipping » se multiplient. En effet, grâce aux robustes hausses de prix, presque tout le monde connaît quelqu'un ou quelqu'un qui connaît quelqu'un qui a fait un « coup d'argent » dans l'immobilier dans les deux dernières années…

 

 

Robert Robillard, MBA, M.Sc.

 

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