Le calcul immobilier : savoir actualiser et capitaliser

 

 

Si s’entourer de professionnels est une clé fondamentale du succès en immobilier, savoir actualiser et capitaliser constitue le nerf de la guerre financière. Sans compréhension des notions de base de la mathématique immobilière, les chances de profit deviennent plus minces.

 

Voici quatre exemples de question auxquels l’investisseur immobilier devrait trouver rapidement réponse par lui même ou à l’aide de son professionnel immobilier.

 

Question #1. Combien coûterait de plus par mois une hypothèque de 450 000 $ dont le taux d’intérêt passe de 5.1 % à 6.7 %, à amortissement équivalent de 25 ans ? Quelle serait la différence du solde hypothécaire au bout des 48 premiers mois ?

 

Question #2. À coût d’endettement fixe, si les revenus bruts d’un immeuble augmentent de 3 % par année pendant 10 ans (départ : 70 000 $) et que les dépenses d’exploitation augmentent de 5 % par année (départ : 33 000 $) sur la même période, quel montant supplémentaire, en dollars courants, sera requis pour maintenir le fonds de roulement constant ?

 

Question #3. Si un immeuble de 280 000 $ s’apprécie de 4.3 % par année mais que l’inflation est de 2.4 %, quelle sera la valeur espérée de l’immeuble dans 22 ans ? Que vaut cette valeur espérée en dollars d’aujourd’hui ?

 

Question #4. Soit un immeuble acheté 740 000 $ dont les revenus bruts s’élèvent à 90 000 $. On pose un taux de vacances/créances de 5 % et des dépenses d’exploitation de l’ordre de 47 % des revenus bruts. Le taux d’imposition est de 48 % sur les profits net et le calcul de la déduction pour amortissement s’effectue avec un taux de 4 %. On finance le dit immeuble à hauteur de 75 % du prix payé avec un taux d’intérêt de 6 % pour un terme fermé de 5 ans. La période d’amortissement choisie est de 25 ans. Sachant que le taux d’intérêt montera à 7 % lors des années 6 à 25, que les revenus bruts augmenteront de 3 % par année, que les dépenses d’exploitation augmente de 4,5 % par année et que l’appréciation annuelle espérée de la valeur du capital est de 5 %, calculez : a) le profit net après impôt total pour les cinq premières années et les dix premières années; b) la valeur espérée totale de l’investissement (sur 25 ans) en dollars d’aujourd’hui.

 

 

 

Robert Robillard, MBA, M.Sc.

 

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