Comprendre l’hypothèque

 

Bien qu’il soit conseillé de s’adjoindre les services d’un professionnel hypothécaire afin de maximiser son temps et ses conditions de financement hypothécaire, il importe d’en connaître les tenants et aboutissants avant de s’y aventurer. En effet, il existe pratiquement autant de produits que de possibilités sur le marché du financement hypothécaire.

 

 

Les éléments-clés du prêt hypothécaire

 

Taux d’intérêt. Les taux affichés par les institutions financières sont presque toujours négociables. Pour les emprunteurs dont la côte de crédit est irréprochable, il est possible d’obtenir des réductions dépassant 1 % sur le taux affiché pour un terme donné. Sur un prêt hypothécaire de 200 000 $ amorti sur 25 ans avec un terme de 5 ans à 6 % au lieu de 7 %, on parle d’une économie en frais d’intérêts de près de 10 000 $ uniquement au cours des cinq premières années.

 

Capital. On appelle capital le montant initialement emprunté.

 

Paiements périodiques. Il s’agit du paiement hypothécaire effectué chaque mois.

 

Amortissement. C’est la période sur laquelle sera payé l’ensemble du prêt hypothécaire. L’amortissement est généralement de 25 ans. Rien n’empêche cependant un emprunteur de réduire son amortissement. Notons que plus la période d’amortissement choisie sera longue, plus le coût en intérêts sera élevé. À l’inverse, plus la période d’amortissement sera courte, plus les paiements périodiques seront élevés.

 

Terme. Bien que l’on amortisse généralement son prêt hypothécaire sur 25 ans, le taux d’intérêt est rarement fixé pour toute la durée de l’amortissement. Le taux d’intérêt est plutôt fixé pour la durée d’un terme choisi. Le terme est d’une durée de 1 an à 10 ans dans la plupart des cas. À la fin du terme, le solde restant du prêt hypothécaire doit être remboursé au prêteur. Habituellement, il y aura plutôt prolongation, renouvellement ou renégociation du prêt hypothécaire.

 

Amortissement brut de la dette (ABD). Cette règle stipule que le coût imputé aux frais de logement mensuels ne doit pas dépasser 32 % du revenu mensuel brut d’un ménage. Dans le milieu bancaire, ce ratio est connu sous le nom de coefficient d’amortissement brut de la dette (ABD). Aux fins de calculs, les frais mensuels de logement sont composés du paiement hypothécaire mensuel, des taxes municipales et scolaires et du coût de chauffage. Dans le cas d’une copropriété, on y ajoute également la moitié des charges mensuelles de copropriété. Par exemple, si vous gagnez 50 000 $ par année, le maximum pouvant être alloué à vos frais de logement mensuels serait de 1 333 $.

 

Amortissement total de la dette (ATD). Cette règle stipule que le coût imputé à l’ensemble des obligations financières mensuelles ne doit pas dépasser 40 % du revenu mensuel brut d’un ménage. Dans le milieu bancaire, ce ratio est connu sous le nom de coefficient d’amortissement total de la dette (ATD). Aux fins de calculs, l’ensemble des obligations financières mensuelles est composé des frais de logement mensuels et des autres dettes, telles que prêts personnels, prêts étudiants et prêts autos. La présence de cartes de crédit donnera également lieu à une addition aux fins du calcul. Ainsi, dans notre exemple, le maximum pouvant être alloué à l’ensemble de vos obligations financières mensuelles seraient de 1 667 $.

 

Assurance-prêt hypothécaire. Lorsque le prêt hypothécaire excède 75 % du prix payé, le prêteur exige de l’emprunteur une assurance-prêt hypothécaire. Cette prime d’assurance coûte habituellement de 0,5 % à 3,75 % de la valeur du prêt hypothécaire.

 

La pré-qualification. La plupart des prêteurs offrent maintenant ce que l’on appelle la pré-qualification hypothécaire. Cette procédure permet de se garantir un taux d’intérêt sur l’emprunt à venir pendant la recherche de propriété. Chaque institution financière possède ses conditions et restrictions dans l’octroi des pré-qualifications. Une pré-qualification ne constitue en aucun cas une autorisation de financement hypothécaire ; elle offre tout au plus une balise financière intéressante à l’emprunteur.

 

Frais d’évaluation, d’assurance-prêt, de demande de prêt hypothécaire et autres frais. Les institutions financières sont malheureusement passées maîtres dans l’art des frais de transaction. Les frais afférents à l’obtention d’un prêt hypothécaire en bonne et dû forme peuvent dépasser mille dollars. Ce qu’il faut retenir : tous ces frais sont généralement négociables.

 

 

Robert Robillard, MBA, M.Sc.

 

Pour réagir à cette minute immobilière :

robertrobillard@sympatico.ca

514-978-1374