Le cycle de l’investissement immobilier – Le creux

 

Il est très difficile et généralement hasardeux d’investir en immobilier avec un horizon de court terme (moins de 5 ans) car le cycle immobilier est habituellement imprévisible.

 

Certains prétendront qu’il est essentiel d’acheter à bas prix, que le prix payé est la variable la plus importante de l’investissement immobilier réussi. D’autres suggèreront plutôt que la qualité du financement obtenu est ce qui importe avant tout dans la mesure où les coûts d’endettement, dans une structure de financement conventionnelle, représenteront plus de 40 % des dépenses avant considérations fiscales. Un troisième groupe d’experts accordent l’importance à la qualité intrinsèque de l’immeuble et des locataires. Enfin, on entend souvent dire que le plus important, c’est la situation géographique de l’immeuble.

 

Quelle que soit les écoles de pensée qui vous inspirent, mieux vaut savoir où l’on se situe dans le cycle immobilier afin de comprendre, à défaut de prévoir, ce que les années à venir réservent tant en termes de prix, d’inflation des dépenses d’exploitation que des coûts anticipés du financement. Comme pour tout cycle, le cycle immobilier se compose de ses hauts (les sommets) et ses bas (les creux). Dans cette minute immobilière, nous allons explorer ensemble la période du creux du cycle immobilier.

 

Économie. Dans le creux immobilier, l'économie commence à ralentir. Les taux d'intérêts et le chômage poursuivent leurs marches respectives à la hausse. De façon générale, l'inflation est en hausse et les perspectives de croissance économique sont plutôt négatives à court terme. Le marché boursier intéresse de moins en moins d’investisseurs. Les coûts d'emprunt hypothécaire sont en hausse et les critères de qualification se resserrent.

 

Marché immobilier résidentiel. Les propriétés se vendent beaucoup moins rapidement même lorsqu'à prix raisonnables. Le nombre de propriétés à vendre est décidément à la hausse mais les sommets restent encore à venir. Le nombre d'annonces de biens immobiliers dans les journaux est maximal. Les annonces et pancartes « à vendre par le vendeur » sont visibles un peu partout. Le nombre d'agents immobiliers qui font leur entrée sur le marché navigue de record en record. Les experts du marché immobilier estiment que la croissance immobilière devrait se poursuivre au cours des 5 à 10 prochaines années.

 

Négociation. Les vendeurs sont encore souvent intraitables, et avec raison, car on leur vend l’idée que le marché est toujours très fort. Ainsi, toute offre d'achat sous le prix demandé est accueillie avec intolérance.

 

Propriétés à revenus et commerciales. Le prix des propriétés commencent à « baisser ». Les propriétés à revenus de qualité redeviennent rentables avec un financement à hauteur de 25 % à 30 % du prix payé. Dans le cas des propriétés bien entretenues vendues à prix raisonnables, il est de nouveau possible de générer un profit net avant considération fiscale. Quelques histoires à succès de « flipping » tournent maintenant au vinaigre. En effet, la stagnation des prix alourdit substantiellement les coûts de transaction associés à ce type de spéculation immobilière.

 

 

Robert Robillard, MBA, M.Sc.

 

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