Le cycle de l’investissement immobilier – Le sommet

 

Il est très difficile et généralement hasardeux d’investir en immobilier avec un horizon de court terme (moins de 5 ans). C’est que le cycle immobilier est souvent imprévisible.

 

Certains prétendront qu’il est essentiel d’acheter à bas prix, que le prix payé est la variable la plus importante de l’investissement immobilier réussi. D’autres suggèreront plutôt que la qualité du financement obtenu est ce qui importe avant tout dans la mesure où les coûts d’endettement, dans une structure de financement conventionnelle, représenteront plus de 40 % des dépenses avant considérations fiscales. Un troisième groupe d’experts accordent l’importance à la qualité intrinsèque de l’immeuble et des locataires. Enfin, on entend souvent dire que le plus important, c’est la situation géographique de l’immeuble.

 

Quelle que soit l’école de pensée qui vous inspire, mieux vaut savoir où l’on se situe dans le cycle immobilier afin de comprendre, à défaut de prévoir, ce que les années à venir réservent tant en termes de prix, d’inflation des dépenses d’exploitation que des coûts anticipés du financement. Comme pour tout cycle, le cycle immobilier se compose de ses hauts (les sommets) et ses bas (les creux). Nous allons explorer ensemble le sommet du cycle immobilier. Quels sont les signes qui ne trompent pas ?

 

 

Économie. L'économie est de nouveau en croissance. Les taux d'intérêts sont en baisse tout comme le chômage. De façon générale, l'inflation est également en baisse et les perspectives de croissance économique sont fort positives à moyen terme. Les rendements boursiers s’améliorent progressivement. Les coûts d'emprunt hypothécaire sont plutôt bas et donc relativement favorables aux acheteurs et investisseurs. Plusieurs locataires deviennent ainsi propriétaires grâce à des mises de fonds propres de 5 % à 10 %.

 

Marché immobilier résidentiel. Les propriétés commencent à devenir plus « chères ». Bien souvent, les évaluations municipales ne représentent plus exactement les valeurs au marché. Les propriétés se vendent au dessus de la valeur municipale. Le nombre de propriétés à vendre commence à diminuer. Le nombre d'annonce de bien immobiliers dans les journaux recommencent à augmenter. Les annonces et pancartes « à vendre par le vendeur » réapparaissent lentement mais surement. Quelques agents immobiliers font leur retour sur le marché.

 

Négociation. Les vendeurs sont plus souvent intraitables à la négociation, et avec raison, car ils obtiennent leur prix demandé. C'est que la demande pour les propriétés est à la hausse. Ainsi, toute offre d'achat sous le prix demandé est accueillie avec impatience et parfois même agressivité. Il n'est pas rare qu'un acheteur se retrouve dans une situation de surenchère, payant parfois même plus que le prix initialement demandé afin d'obtenir la propriété de ses rêves...

 

Propriétés à revenus. Les propriétés redeviennent « chères ». À ce stade, il demeure possible de se procurer une propriété à revenus rentable avec un financement propre de 25 % ou 30 %. Les plus audacieux se lancent dans le « flipping » de propriétés.

 

Robert Robillard, MBA, M.Sc.

 

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