L’IMMEUBLE
À REVENUS – QUESTIONS ET RÉPONSES
Q : Quels
sont les facteurs critiques d’appréciation d’un
immeuble ?
R : Les secteurs bénéficiant
d’une forte demande du public s’apprécient habituellement davantage,
(c’est un peu comme les actions-vedettes à la bourse). À
Montréal, par exemple, le prix du plex de 2-5
logements sur le Plateau Mont-Royal est en hausse d’environ 100 % dans
les six dernières années. A titre comparatif, on observe des
hausses de 70 % à 130 % dans les autres secteurs. On notera que
l’appréciation dérivée de la demande demeure donc un
facteur d’appréciation de court terme et
généralement plus spéculatif.
Ce qui compte peut-être davantage à long
terme, ce sont les facteurs fondamentaux tels que l’âge de
l’immeuble, sa location géographique, le type de construction et
son entretien général. Par exemple, des réparations et des
entretiens importants sont-il à venir à court terme ?
Aura-t-on droit à un amortissement de 25, 20 ou 15 ans pour le
financement ? L’immeuble est-il dans un secteur en croissance ou
décroissance ? En cas de rénovations, serait-il possible
d’augmenter les loyers ? Le secteur le permettrait-il ?
Q : Dans
l’investissement immobilier locatif, existe-t-il des types de logement
plus faciles à louer que d’autres ?
R : A Montréal et sur la
Rive-sud, le marché se compose
principalement de bachelors (1 ½) et de
logements composé de une à trois chambres (3 ½ à 5 ½).
Il n’existe pas à priori de types de logement par excellence du
point de vue de l’investisseur. Évidemment, les prix des logements
seront variables selon les secteurs et le tissu social qui compose un quartier.
Par ailleurs, les lois de l’offre et de la demande s’appliqueront. Ainsi,
les logements peu coûteux bénéficient presque toujours
d’une demande très forte tandis que les logements de luxe seront
prisés par une population beaucoup moins nombreuse puisqu’ils exigent
des revenus plus élevés.
Q : Les
frais de gestion sont-ils déductibles d'impôts pour les
propriétaires qui n'habitent pas l'immeuble ?
R : Que vous habitiez ou non
l’immeuble, certains types de frais sont déductibles. Le guide
d’impôt fédéral canadien intitulé « Revenus de location [T4036(F)] » offre une excellente vue d’ensemble préliminaire
des dispositions fiscales en regard des immeubles à revenus.
Robert Robillard, MBA, M.Sc.
Tél. :
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robertrobillard@sympatico.ca