L’IMMEUBLE
À REVENUS – QUESTIONS ET RÉPONSES,
2e édition
Q : Est-ce
mieux d'investir dans un petit immeuble de quelques logements ou dans un
immeuble comportant davantage de logements ?
R : Il n’y a pas de
réponse certaine et finale à cette question. Plusieurs
considérations qualitatives sont possibles. En voici quelques-unes
à l’aide d’exemples. Force est d’admettre qu’un
duplex avec un logement vacant est à moitié vide. D’un
autre côté, un mauvais locataire dans votre nouveau 6-plex affecterait
négativement cinq autres locataires. Pas aussi simple de louer
rapidement deux ou trois logements devenus vacants plutôt qu’un
seul. Autre exemple : plusieurs duplex ne passeront pas au feu en
même temps, à moins d’être en rangée. Mais
d’un autre côté, entretenir trois duplex plutôt
qu’un seul 6-plex élimine en partie vos économies
d’échelle espérées et coûtera par
conséquent plus cher en entretien. Du point de vue financier, le
coût par porte (par logement) d’un immeuble est
généralement inversement proportionnel au nombre de portes.
Autrement dit, par porte, le duplex coûte plus cher que le 6-plex qui,
lui-même, coûte plus cher qu’un immeuble de 20 logements.
Q : Une
mise de fonds minimale ne permet-elle pas de maximiser le retour sur l'investissement
?
R : Question piège et
piégée que celle-là.
Il est vrai qu’une mise de fond plus faible augmente théoriquement le
rendement sur la mise de fonds. Mais on oublie trop souvent que les coûts
en financement hypothécaires augmentent d’autant et que
l’encaisse net diminue ainsi en conséquence. Allez financer un
immeuble à l’aide d’un taux variable pour « maximiser
» son rendement est ainsi une stratégie fort dangereuse pouvant
effectivement procurer l’illusion qu’un immeuble est rentable ;
jusqu’au jour où les taux d’intérêts se mettent
à augmenter…
S’il est vrai qu’un investisseur peut se
procurer un immeuble à revenus avec une mise de fonds d’environ
15 %, et dans certains cas encore moins, selon le nombre de portes de
l’immeuble, la stratégie demeure risquée. On suggère
généralement aux investisseurs d’avoir à portée de main de 20 %
à 30 % de la valeur de l’immeuble, ce qui
n’empêche donc pas une mise de fonds inférieure lors de
l’étape du financement.
Q : Puisqu’on
« achète des revenus » et non pas un immeuble, y a-t-il une
relation entre les revenus et le prix payé ?
R : Il existe plusieurs méthodes
permettant la comparaison de la valeur marchande de différents immeubles.
1. Multiplicateur des revenus bruts = prix
d’achat / revenus bruts
2. Multiplicateur des revenus nets = prix
d’achat / encaisse nette
3. Prix d’achat / évaluation municipale
Dans les trois méthodes, l’immeuble au
ratio le plus faible serait le moins cher du point de la valeur marchande.
Toutefois, il n’y a pas de règle absolue
quant à la valeur optimale d’un immeuble ; les ratios ne sont
donc pas une panacée. Ce qui compte, c’est tout d’abord
d’obtenir une situation d’autofinancement ou, encore mieux, bien
que rare, un flux positif sur l’immeuble convoité. Le niveau du
taux de rendement est une variable à l’entière
discrétion de l’investisseur.
Robert Robillard, MBA, M.Sc.
Tél. :
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robertrobillard@sympatico.ca